Certificazioni energetiche - La Bottega dell'Energia

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Energia per la casa
La certificazione energetica degli edifici in ambito nazionale

La certificazione energetica è un processo al termine del quale un professionista classifica un edificio in base ai consumi energetici necessari per il suo funzionamento (riscaldamento invernale, raffrescamento estivo, ventilazione, produzione di acqua calda sanitaria, iluminazione, trasporto di persone e di cose). I risultati di questo processo di calcolo sono riportati nell’Attestato di Prestazione Energetica (APE).

Esiste in Italia una certificazione energetica nazionale. Ciascuna regione ha però potuto emanare delle proprie direttive in merito; il processo che porta alla redazione dell’APE da parte del certificatore è quindi regolato da opportuni documenti normativi emanati dalle Regioni stesse. Per quelle Regioni che non hanno emanato la propria regolamentazione valgono invece i regolamenti nazionali.

Ad oggi questo crea molta confusione, sia fra i professionisti del settore sia, a maggior ragione, fra gli utenti. Inoltre le Normative regionali sono sempre in continua e rapida evoluzione e diventa dunque molto difficoltoso riuscire a "stare al passo" con le continue evoluzioni.

Per tali motivi, si è espressamente scelto, in queste pagine, di fare riferimento alla sola Normativa nazionale, che risulta anch'essa costantemente aggiornata, ma in modo sicuramente meno "macchiavellico" e "dinamico" rispetto alle singole Normative regionali.

Queste ultime fanno comunque sempre riferimento ai documenti nazionali; si rimanda ai siti delle singole Regioni per la consultazione delle Normative specifiche.

Normativa di riferimento

Attualmente la Normativa nazionale di riferimento per la certificazione energetica (e non solo...) è composta dai seguenti tre riferimenti, pubblicati in G.U. il 15 Luglio 2015 ed in vigore dal 1 Ottobre dello stesso anno:

  • Decreto interministeriale 26 giugno 2015 "Applicazione delle metodologie di calcolo delle prestazioni energetiche e definizione delle prescrizioni e dei requisiti minimi degli edifici"; noto come Decreto requsiti minimi, definisce le nuove modalità di calcolo della prestazione energetica ed i nuovi requisiti minimi di efficienza per i nuovi edifici e quelli sottoposti a ristrutturazione e/o riqualificazione energetica

  • Decreto del Ministero dello Sviluppo Economico 26 Giugno 2015, "Schemi e modalità di riferimento per la compilazione della relazione tecnica di progetto ai fini dell’applicazione delle prescrizioni e dei requisiti minimi di prestazione energetica negli edifici"; noto come Decreto Relazione Tecnica, definisce gli schemi di relazione tecnica di progetto, adeguandoli al nuovo quadro normativo, in funzione delle diverse tipologie di opere: nuove costruzioni, ristrutturazioni importanti, riqualificazioni energetiche
  • Decreto interministeriale 26 giugno 2015, "Adeguamento del decreto del Ministro dello sviluppo economico, 26 giugno 2009 – Linee guida nazionali per la certificazione energetica degli edifici"; noto come Linee guida APE, definisce le nuove regole per la redazione dell’APE.


Per quanto riguarda gli aspetti tecnici, la Nromativa attuale è principalmente costituita dai seguenti riferimenti:

  • UNI/TS 11300-1:2014, “Prestazioni energetiche degli edifici – Parte 1: Determinazione del fabbisogno di energia termica dell’edificio per la climatizzazione estiva ed invernale”

  • UNI/TS 11300-2:2014, “Prestazioni energetiche degli edifici – Parte 2: Determinazione del fabbisogno di energia primaria e dei rendimenti per la climatizzazione invernale, per la produzione di acqua calda sanitaria, per la ventilazione e per l'illuminazione in edifici non residenziali”

  • UNI/TS 11300-3:2010, “Prestazioni energetiche degli edifici – Parte 3: Determinazione del fabbisogno di energia primaria e dei rendimenti per la climatizzazione estiva”

  • UNI/TS 11300-4:2012, “Prestazioni energetiche degli edifici – Parte 4: Utilizzo di energie rinnovabili e di altri metodi di generazione per la climatizzazione invernale e per la produzione di acqua calda sanitaria”

  • UNI/TS 11300-5:2016 “Prestazioni energetiche degli edifici – Parte 5: Calcolo dell’energia primaria e della quota di energia da fonti rinnovabili”

  • UNI/TS 11300-6:2016 “Prestazioni energetiche degli edifici – Parte 6: Determinazione del fabbisogno di energia per ascensori, scale mobili e marciapiedi mobili”

  • UNI/TR 11552:2014, “Abaco delle strutture costituenti l’involucro opaco degli edifici – Parametri termofisici”

  • UNI 10349-1:2016 “Riscaldamento e raffrescamento degli edifici – Dati climatici – Parte 1: Medie mensili per la valutazione della prestazione termo-energetica dell'edificio e metodi per ripartire l'irradianza solare nella frazione diretta e diffusa e per calcolare l'irradianza solare su di una superficie inclinata”

  • UNI/TR 10349-2:2016 “Riscaldamento e raffrescamento degli edifici – Dati climatici – Parte 2: Dati di progetto”

  • UNI 10349-3:2016 “Riscaldamento e raffrescamento degli edifici – Dati climatici – Parte 3: Differenze di temperatura cumulate (gradi giorno) ed altri indici sintetici”


A cosa serve?

La certificazione energetica è un utile strumento di confronto fra le "prestazioni energetiche" di differenti edifici.

L’APE serve dunque principalmente a chi intende acquistare un’abitazione e concorre a definirne il prezzo di mercato.


Ma serve anche a chi una casa ce l’ha già: attraverso la certificazione energetica, un proprietario può rendersi conto delle prestazioni energetiche della propria abitazione e decidere quali interventi adottare per migliorarle (eventualmente consigliato dallo stesso certificatore oppure da un consulente energetico).

Come viene fatto il calcolo?

L’APE viene redatto avvalendosi di alcune ipotesi standard per il calcolo. Ciò significa che i consumi calcolati non corrispondono all’uso reale che il proprietario fa (o farà) della propria abitazione.

Ad esempio, il calcolo del consumo di energia primaria necessaia per il riscaldamento viene svolto ipotizzando che il proprietario manterrà la temperatura interna della propria abitazione costante e sempre pari a 20 °C, per 24 ore su 24,  durante l’intera stagione invernale. Questo, naturalmente, non corrisponde ad una situazione reale (oltre ad essere vietato per Legge!), ma permette di rendere confrontabili fra loro i consumi per il riscaldamento calcolati per edifici (e proprietari) anche molto differenti fra loro.

Quali informazioni riporta l'APE?

Mostriamo qui sotto un fac-simile delle quattro pagine di cui, attualmente, è costituito un APE redatto secondo la Normativa nazionale. Il documento contiene più sezioni; nel seguito ci limiteremo a descrivere brevemente soltanto quelle di maggiore interesse per i proprietari/acquirenti di edificii (nuovi o meno che siano).


      

Pagina 1
Nella sezione “Dati generali” troviamo tutte le informazioni necessarie ad identificare l’edificio oggetto dell’APE (dati
catastali, indirizzo, ecc.) ed i servizi energetici in esso presenti. Per “servizio energetico” si intende un sistema di conversione di energia primaria in un’altra forma di energia, quest’ultima destinata a soddisfare un determinato fabbisogno; ad esempio, il sistema di riscaldamento è un sistema energetico, così come il sistema di produzione di ACS (acqua calda sanitaria), quello di illuminazione, ecc.
Inoltre, nella sezione “Oggetto dell’attestato”, viene specificato il motivo per il quale l’APE viene redatto; i casi indicati (di cui può esserne scelto soltanto uno) sono quelli che la Normativa contempla come situazioni per le quali è obbligatoria la redazione dell’APE.
La sezione “Prestazione energetica globale e del fabbricato” è quella che, agli occhi dei proprietari/acquirenti (o affittuari) di un’unità immobiliare risulta essere la più importante. Essa riporta infatti un “riassunto” dei calcoli effettuati, contenente le seguenti sottosezioni:

  • Prestazione energetica del fabbricato: vengono riportati due indici qualitativi (espressi mediante un sistema iconografico che fa utilizzo di “smile”) che esprimono la capacità dell’edificio di isolare termicamente gli ambienti esterni sia durante la stagione invernale che durante quella estiva. La faccina sorridente indica una buona/ottima prestazione, quella serie una prestazione media, quella imbronciata una prestazione scarsa o molto scarsa.

  • Prestazione energetica globale: in base ai calcoli effettuati, il certificatore giunge a calcolare un indice globale di prestazione energetica che permette di collocare l’edificio in una delle 10 classi previste: si va dalla classe A4 (classe massima, consumi minimi) alla classe G (classe minima, consumi massimi). Tale indice, indicato come EPgl,nren ed espresso in kWh/mq anno (leggasi: “chilowattora di energia primaria non rinnovabile impiegata per metro quadro di superificie calpestabile e per un intero anno”), viene numericamente indicato subito accanto alla scala colori utilizzata per esprimere la classe energetica.

  • “Edificio ad energia quasi zero”: tale spazio, se barrato, indica che l’edifico in questione è classificabile come “Edificio a energia quasi zero”; ciò significa che tale edificio presenta un fabbisogno di energia primaria molto basso o addirittura quasi nullo, coperto im misura significativa da fonti energetiche rinnovabili

  • Riferimenti: questa sezione serve essenzialmente per confrontare energeticamente l’edificio oggetto di APE con edifici analoghi (stessa zona climatica, stessa esposizione, stessa tipologia costruttiva, stessi utilizzi, ecc.). Il confronto è immediato: la sezione riporta infatti l’indice EPgl,nren medio calcolato sia per edifici nuovi che per edifici esistenti (la definizione di “nuovo” ed “esistente” è data in Normativa)


Pagina 2
Questa pagina dettaglia meglio i consumi di energia primaria relativi ai differenti vettori energetici, rinnovabili e non, che l’edificio impiegherà, con utilizzi standard, per soddisfare i differenti fabbisogni energetici.
Una prima sezione riporta l’elenco dei vettori energetici considerati, i relativi consumi annui stimati (espressi in "unità fisiche": kWh per l’energia elettrica, standard metri cubi per il gas metano, e così via) e, separatamente, gli indici di prestazione energetica globale ascrivibili alle fonti non rinnovabili (EPgl,nren) ed a quelle rinnovabili (EPgl.ren). Come abbiamo visto per la pagina 1, soltanto il primo indice concorre a definire la classe energetica dell’edifico.
Segue la sezione delle raccomandazioni, nella quale il certificatore ha l’obbligo di indicare i possibili interventi migliorativi apportabili all’edificio, in modo da migliorane ne prestazioni energetiche. Corre anche l’obbligo, per il certificatore, di riportare per ciascun intervento ipotizzabile, la classe energetica raggiungibile (ed il relativo indice EPgl,nren), il tempo di rientro dell’investimento e di indicare se l’intervento comporterebbe una ristrutturazione classificabile come "Importante" in base alla Normativa.
Attenzione: il certificatore è obbligato a compilare questa sezione! Se non la compila, allora si sta assumendo la responsabilità di dichiarare che non c’è alcuna possibilità di intervento migliorativo oppure che gli interventi migliorativi individuati risultano anti-economici. Questo può essere vero per edifici di nuova costruzione che si trovano già in un’alta classe energetica, ma non avrebbe senso per edifici nuovi con classi energetiche inferiori alle massime o, addirittura, per edifici esistenti.

Pagina 3
Per dare maggior spazio alle informazioni meno "tecniche" e dunque più immediate anche ai "non addetti ai lavori", i dati più specifici riguardanti l’edificio sono stati spostati in terza pagina (nelle precedenti versioni dell’APE si trovavano, a seconda del modello, in prima o in seconda pagina).
Essenzialmente, in questa pagina vengono indicati:

  • L’eventuale ammontare di energia "esportata" (come, ad esempio, l’energia elettrica prodotta attraverso impianti fotovoltaici, non autoconsumata ma iniettata nella rete del Distributore)

  • Le principali caratteristiche geometrico-architettoniche dell’edificio (superfici, volumi, ecc.)
  • Le principali caratteristiche tecniche degli impianti tecnologici presenti a servizio dell’edificio


Pagina 4
È la pagina più "burocratica" di tutto l’APE e contiene informazioni che, teoricamente, interessano meno i "non addetti ai lavori" rispetto a quelle riportate a pagina 1 e 2. Non per questo sono meno importanti, naturalmente:

  • Una prima sezione riguarda le indicazioni inerenti le possibili riqualificazioni energetiche dell’edificio e le eventuali diagnosi energetiche attuabili, anche in termini di sistemi di incentivazione disponibili.

  • Una seconda sezione serve ad identificare formalmente il soggetto certificatore che ha redatto l’APE, il quale, all’interno della stessa sezione, deve dichiarare di aver eseguito almeno un sopralluogo presso l’edificio, obbligatorio secondo l’attuale Normativa; naturalmente, ciò non toglie che i sopralluoghi possano anche essere stati in numero maggiore
  • Una terza ed ultima sezione contiene gli estremi utili all’identificazione del software di calcolo utilizzato dal certificatore


Che significato ha la classe energetica?

Prima di illustrare il significato della classificazione energetica così come definita dalla Normativa attuale, è opportuno analizzare come questa veniva calcolata con la vecchia Normativa (ossia fino al 30 Settembre 2015). La classe energetica di un edificio veniva allora definita da un indice riportato nella sezione 1 del vecchio modello di APE, detto EPH (che sta per Energy Performance Heating period, ossia "Prestazione energetica del periodo di riscaldamento"). Esso era espresso in kWh/mq·anno, cioè indicava quanta energia primaria (kWh) un’abitazione richiedeva per riscaldare un metro quadrato di superficie in un intero anno (o meglio: in una stagione di riscaldamento).

Ma…cosa si intende per "energia primaria"? In natura qualsiasi processo di conversione dell’energia non può avvenire senza perdite. Si chiama "perdita" ogni quantità di energia richiesta dal processo per il suo funzionamento e che non si traduce in un qualcosa di "utile".

Facciamo un esempio che nulla ha a che vedere con l’energia, ma che chiarisce bene il concetto: quando acquistiamo un prodotto (ad esempio un litro di latte), il prezzo che paghiamo è pari quello stabilito dal mercato (ad esempio 1 Euro) al quale viene aggiunta l’IVA al 21%. I 21 centesimi aggiuntivi sono, di fatto, delle "perdite": paghiamo 1,21 Euro per un litro di latte…quindi per ottenere qualcosa che vale 1 Euro.

In linea di principio, per un sistema edificio-impianto le cose funzionano allo stesso modo: un’abitazione ha bisogno di un certo quantitativo di energia per poter essere riscaldata e questo processo richiede, per poter essere attuato, una quantità di energia "in ingresso" maggiore di quella effettivamente "consumata" a causa di un certo numero di "perdite". Possiamo schematizzare questo concetto nel seguente modo:




Si parla dunque di "energia secondaria" (l’energia necessaria per riscaldare) ed "energia primaria" (energia che effettivamente il sistema impiantistico richiede per riscaldare l’edificio).

Quest’ultima viene poi fornita in modo differente e per mezzo di diversi "vettori energetici": possiamo infatti riscaldare la nostra casa con caldaie a gas metano o a GPL, con stufe tradizionali o a  pellet, con pompe di calore, con l’ausilio di un impianto solare termico, ecc. ecc. Possiamo anche considerare una combinazione di più impianti! Su cosa si riflette questa scelta? Sul costo che pagheremo per riscaldare la nostra abitazione e sulle emissioni di inquinanti nell’atmosfera terrestre di cui saremo causa.

Ciò che si leggeva nella sezione invernale del vecchio modello di APE era quindi l’energia primaria necessaria durante la stagione invernale, la quale determinava la classe energetica. In questo modo, un edificio allora certificato con la "vecchia" classe G aveva bisogno di un quantitativo molto più alto (fino a 10-12 volte) di energia primaria rispetto ad un edificio certificato con la "vecchia" classe A+.

Con la Normativa attuale le cose sono cambiate. In conformità alle Direttive europee, si è tentato di dare un maggior senso sia alla classe energetica sia all’indice che la determina, anche se ciò ha innegabilmente reso meno comprensibile ed immediato il significato di entrambi agli occhi dei "non addetti ai lavori".

Come abbiamo visto, il certificatore calcola per l’edificio l’indice EPgl,nren che, misurato in kWh/mq·anno, esprime il quantitativo annuo di energia non rinnovabile globalmente necessario all’edificio per soddisfare i fabbisogni dei propri residenti: riscaldamento, condizionamento, raffrescamento, ventilazione meccanica controllata, produzione di acqua calda sanitaria, illuminazione, trasporti e movimentazioni, ecc. La prima importante novità introdotta dalla nuova Normativa è che la classe energetica non è più definita soltanto in base all’energia primaria necessaria al riscaldamento, ma in base proprio a tale indice, dunque a tutta l’energia primaria utilizzata.

Una seconda novità ha riguardato il calcolo per la definizione della classe. Se con la vecchia Normativa essa rimaneva automaticamente individuata una volta calcolato l’indice EPH, con la nuova Normativa serve sviluppare ulteriormente la procedura, facendo un piccolo "sforzo logico" aggiuntivo.

In particolare, la nuova Normativa definisce innanzitutto il cosiddetto edificio di riferimento, inteso come quell’edificio identico a quello sottoposto ad APE in termini di geometria, orientamento, ubicazione territoriale, destinazione d’uso e condizioni al contorno ed avente caratteristiche termiche e parametri energetici predefiniti dalla stessa Norma.

La definizione della classe avviene, in sostanza, calcolando l’indice EPgl,nren sia per il reale edificio sottoposto a certificazione, sia per l’edificio di riferimento e facendone il rapporto. Il risultato che si ottiene identifica la classe energetica dell’edificio in base al seguente schema:



È importante specificare che per gli edifici a destinazione d’uso residenziale oggigiorno non corre l’obbligo di considerare, per il calcolo dei due indici, l’energia primaria necessaria annualmente per l’illuminazione né quella necessaria per trasporti e movimentazioni (ascensori, ecc.).

Viene certamente da chiedersi il perché di questa complicazione rispetto alla vecchia Normativa. L’intenzione è stata quella di rendere la classe energetica più significativa:

  • Nei riguardi delle innovazioni tecnologiche che via via si vanno attuando: poiché l’indice prestazionale dell’edificio di riferimento cambia (e cambierà periodicamente), un edificio classificato oggi, ad esempio, in classe A4 potrebbe risultare, fra qualche tempo, in classe A2 o A1 in quanto sono intervenute delle migliorie nella tecnologia di riferimento (ad esempio nei rendimenti delle caldaie a condensazione) tali per cui l’indice EPgl,nren dell’edificio di riferimento è diminuito rispetto a quello iniziale (e quindi il rapporto fra l’indice dell’edificio certificato e quello di riferimento è aumentato)

  • Della collocazione territoriale dell’edificio: un edificio certificato in classe A4 a Rimini presenterà molto probabilmente una classe energetica inferiore (magari anche non di poco) di un identico edificio collocato a Cortina d’Ampezzo, proprio a causa delle differenti condizioni climatiche.


Ma… quale significato dobbiamo quindi attribuire alla classe energetica? Essa rispecchia la situazione reale nella quale ci troveremo una volta che abiteremo l’edificio? Questa è la questione "spinosa" che fin troppo spesso trae in inganno chi acquista una casa.

La risposta è in realtà abbastanza semplice, se ci riferiamo ad una situazione concettualmente analoga, ossia quella in cui ci troviamo quando intendiamo acquistare una nuova automobile. Fra le diverse caratteristiche che analizziamo per i differenti modelli che vogliamo valutare, di solito facciamo attenzione ai consumi di carburante dichiarati dai produttori. Bene, in questo caso sappiamo allora che tali consumi:

  • Sono calcolati in condizioni standard, uguali e ben definite per tutti i produttori (in questo modo è possibile confrontare i consumi di differenti modelli di automobili, anche di diversi produttori)

  • Non corrisponderanno mai ai consumi reali, a meno che non riusciremo ad avere uno stile di guida e delle "condizioni al contorno" (strade, traffico, ecc.) esattamente identiche a quelle standard


La classe energetica funziona esattamente allo stresso modo in quanto, come abbiamo già sottolineato, dipende da condizioni standard di calcolo (uguali per tutti i costruttori di edifici). Inoltre essa non rispecchierà mai esattamente i consumi di energia primaria annua dell’edifico, a meno che esso non venga utilizzato sempre nelle condizioni standard specificate dalla Normativa e con le "condizioni al contorno" (temperatura media dell’ambiente esterno, velocità dell’aria, umidità, ecc.) previste dalla Normativa per la località ove è collocato l’edificio.

Ma, quindi, a cosa ci serve conoscere la classe energetica? Semplice: esattamente come per il caso dell’acquisto di una nuova automobile, serve a poter confrontare fra di loro le prestazioni di differenti edifici È chiaro che se dobbiamo valutare l’acquisto di diverse abitazioni che, a parità di tutte le altre caratteristiche che riteniamo importanti, hanno diverse classi energetiche, allora potremo utilizzare questo parametro per fare la nostra scelta…

È comunque bene precisare che l’acquisto di un’abitazione con alta classe energetica dovrebbe in ogni caso essere considerato un ottimo investimento: pur tenendo conto di quanto abbiamo detto poco sopra (scostamento fra i consumi presunti dall’APE e quelli reali), è chiaro che un edificio in classe A4 consumerà comunque molto meno di uno in classe G e che lo farà per molti anni a venire.

Semmai un aspetto importante da valutare bene, che non rientra nell’APE, è capire se l’abitazione che stiamo per acquistare è stata progettata e costruita (oppure ristrutturata) in modo adeguato, di modo da garantire le proprie prestazioni energetiche iniziali negli anni. Insomma: un edificio oggi in classe A4 lo sarà anche fra 20 o 30 anni? Questo è un aspetto molto critico, valutabile soltanto da un tecnico esperto di queste problematiche, al quale converrebbe senz’altro rivolgersi: anche in questo caso si tratterebbe di un investimento "a buon rendere" (cioè di "soldi ben spesi").

Chi sono i certificatori energetici?

I certificatori energetici sono dei professionisti indipendenti, esperti del settore e che soddisfano i requisiti specificati dal D.P.R. n. 75 del 16 Aprile 2013, "Regolamento recante disciplina dei criteri di accreditamento per assicurare la qualificazione e l'indipendenza degli esperti e degli organismi a cui affidare la certificazione energetica degli edifici, a norma dell'articolo 4, comma 1, lettera c), del decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192"-

In sostanza, il certificatore:

  • Non deve avere alcun legame di parentela con il soggetto che richiede l’APE

  • Nel caso di edifici esistenti, non deve essere coinvolto nella realizzazione dei lavori di ristrutturazione (come progettista, direttore dei lavori, ecc.) né può essere legato ai produttori dei materiali e dei componenti utilizzati

  • Nel caso di edifici di nuova costruzione, non può essere coinvolto nelle attività di progettazione, direzione dei lavori o costruzione dell’edificio.


Alcune Regioni, dotate di propria Normativa, hanno da tempo istituito delle liste di certificatori accreditati. In alcune di queste Regioni l’iter di accreditamento richiede una semplice iscrizione; in altre, come ad esempio la Regione Lombardia, l’accreditamento richiede un corso di aggiornamento obbligatorio da parte dei professionisti, con tanto di severo esame finale.

Per trovare un certificatore energetico in tali elenchi è possibile consultare i seguenti link:

Qual è il prezzo “giusto” per un APE?

Il "giusto" costo di un APE è uno degli argomenti più "delicati" in tale contesto. Anche nelle Regioni che richiedono l'accreditamento dei certificatori, oggigiorno esiste un grandissimo numero di soggetti abilitati e questo ha creato, negli anni, un vero e proprio mercato di libera concorrenza.

Se da un lato tutto ciò è un bene per i proprietari a cui serve un APE (maggiore è la concorrenza, minore sarà il prezzo), dall’altro questo sta dando non pochi problemi proprio nella definizione dei compensi "corretti" che i professionisti dovrebbero richiedere per la redazione di un APE.

La cosa migliore che un proprietario può fare è richiedere un certo numero di preventivi (non meno di due o tre) e valutarli attentamente, confrontandoli fra di loro. Questo non solo rispetto al compenso richiesto, ma soprattutto riguardo ai servizi effettivamente offerti.

Confrontando i preventivi è bene farsi almeno queste domande:

  • L’IVA è compresa nell’importo indicato?

  • L’importo comprende eventuali contributi per la cassa professionale alla quale è iscritto il certificatore?

  • L’importo comprende i costi amministrativi (apertura pratica, bolli, ecc.)?

  • Il preventivo comprende il primo sopralluogo da parte del certificatore? Comprende indicazioni di costo per eventuali altri sopralluoghi?

  • Il preventivo indica chiaramente il compenso netto, quello lordo e le modalità di pagamento richieste?

  • Il certificatore, se accrediato in una o più Regioni, ha indicato chiaramente i propri estremi di accreditamento?


In linea generale, valutando un preventivo è bene tener presente i seguenti aspetti:

  • Se il certificatore non intende fornirci il proprio nome e cognome oppure non vuole comunicarci la propria matricola di accreditamento, allora…c’è qualcosa che non va: ogni certificatore "regolare" ha tutto l’interesse nell’essere rintracciabile e nel poter dimostrare il proprio accreditamento presso iuna o più Regioni (naturalmente tale questione non si pone se l'edificio oggetto di certificazione è collocato in una delle Regioni che, non avendo emanato una propria Normativa, non prevedono alcun accreditamento)

  • Se il certificatore chiede qualche dettaglio relativo alla nostra abitazione (oltre alla superficie calpestabile) non lo fa per "invadere la nostra privacy", ma per poter proporre un preventivo "tagliato su misura" per il nostro caso, esente da sorprese future… In linea generale, è bene diffidare da chi propone preventivi basandosi esclusivamente sulla superficie calpestabile (o comunque su pochi dati dell'edificio): con più dettagli ci vengono chiesti, con più sarà "preciso il preventivo"; fornire i dati richiesti dal certificatore non è una perdita di tempo!

  • Se il certificatore è geograficamente molto lontano da noi, sinceriamoci che preveda di effettuare almeno un sopralluogo; diffidiamo quindi di quei certificatori che, ottenuto l’incarico da parte nostra, ci promettono di inviare l’APE per e-mail o per posta, senza farsi vedere di persona almeno una volta: la Normativa prevede l’obbligatorietà di almeno un sopralluogo, pretendiamolo!

  • Se il certificatore richiede una quota aggiuntiva perchè abbiamo bisogno dell’APE con urgenza, non dobbiamo considerare questo aumento come elemento a sfavore: il certificatore non è alle nostre dipendenze, se gli chiediamo di prepararci l’APE in 24 ore lui deve dedicare la sua giornata interamente a noi (probabilmente tralasciando gli altri suoi clienti) ed è giusto riconoscergli un "risarcimento" per questo impegno

  • Se il certificatore vuole sincerarsi se disponiamo o meno delle planimetrie e delle visure catastali dell’edificio o dell’abitazione e magari anche della "relazione ex Legge 10", non lo fa perché è troppo puntiglioso o perché "vuole fregarci"; lo fa, invece, perché si tratta di documenti che facilitano notevolmente la redazione dell’APE; se non ne disponiamo, possiamo scegliere se recuperarli noi e passarli poi al certificatore o se farlo fare a lui. Nel secondo caso, probabilmente ci verrà chiesto un piccolo extra per l’operazione, che verrà però ammortizzato dal fatto che, impiegando meno tempo per la redazione dell’APE, il compenso totale risulterà in parte ridimensionato


Oltre a tutte queste considerazioni è possibile, prima ancora di chiedere i preventivi, farsi un’idea di massima dell’importo che ci verrà chiesto. L’onorario "eticamente corretto" dovrebbe a grandi linee seguire queste regole, in linea con gli attuali costi medi di mercato:



Ad esempio:

  • Edificio di nuova costruzione, superficie di 100 mq. Onorario = 150 + 50 + 100 = 300 Euro

  • Edificio esistente, superficie di 100 mq. Onorario = 100 + 50 + 100 = 250 Euro


Questo, naturalmente, vale in linea di massima. Trattandosi di un libero mercato di concorrenza, complice anche la ben nota eliminazione delle tariffe professionali, potremmo ricevere preventivi completamente differenti, con onorari inferiori ma anche superiori a quelli medi che abbiamo indicato.

Inoltre molti altri aspetti possono incidere sull’importo richiesto: presenza o meno di impianti ad energia rinnovabile, numero di piani dell’edificio,…

Una cosa va in ogni caso sottolineata. Purtroppo è già successo fin troppe volte che venissero offerti APE a prezzi molto bassi (fino anche a 30-40 Euro, tutto compreso…), magari attraverso siti specializzati nella compravendita "a pacchetti". I proprietari, naturalmente, risultano invogliati nel "prendere al volo" simili opportunità: a meno che l’interesse principale nel richiedere un APE non sia quello di migliorare energeticamente la propria abitazione, il proprietario ritiene la certificazione energetica solo come un "dazio" da pagare per poter vendere o affittare la propria casa; quindi…meno spende, meglio è.

In questo ragionamento c’è però un grosso problema, ossia quello delle conseguenze nelle quali si incorre dotandosi di un APE non corrispondente a quanto richiesto dalla Normativa vigente. Va da sé, infatti, che con compensi molto bassi il certificatore sarà obbligato a "lavorare in fretta" (quindi male), magari senza rispettare a pieno la Normativa (ad esempio, senza effettuare il sopralluogo obbligatorio), pur di poter guadagnare qualcosa dal proprio lavoro. Già ma… attenzione perché gli Enti preposti vigilano con molta attenzione! I controlli di conformità dell’APE sono meno saltuari di quanto si possa pensare, e le sanzioni (per il certificatore) e l’obbligatorietà di rifacimento dell’APE sono conseguenze del tutto naturali. Risultato: pago poco l’APE, esce un controllo, devo rifare l’APE (spendendo sicuramente di più del primo)…e poi magari voglio anche far causa al certificatore "disonesto" (altre spese).

Ricordiamoci che
la professionalità è il vero valore aggiunto di una certificazione energetica, a prescindere dal motivo per il quale ne abbiamo bisogno.

Quindi è essenziale rivolgersi ad un professionista serio, che sa svolgere il proprio lavoro in modo eticamente corretto e, inelle Regioni dove esiste un albo, che risulti egli risulti accreditato.

Se abbiamo dei dubbi su quanto ci viene preventivato e sui contenuti del preventivo, rivolgiamoci ad un consulente energetico: è il modo migliore per evitare "sgradite sorprese".

Altri aspetti importanti

Secondo l'attuale Normativa, l’APE è obbligatorio nei seguenti casi:

  • Trasferimento a titolo oneroso di una singola unità immobiliare

  • Trasferimento a titolo oneroso dell'intero edificio (nuovo o esistente) che avvenga mediante la cessione di tutte le unita immobiliari che lo compongono effettuata con un unico contratto

  • Nel caso di contratti di locazione, di locazione finanziaria e di affitto di azienda comprensivo di immobili, siano essi nuovi o rinnovati, riferiti a una o più unita immobiliari

  • Per accedere agli incentivi ed alle agevolazioni di qualsiasi natura, sia come sgravi fiscali o contributi a carico di fondi pubblici o della generalità degli utenti, finalizzati al miglioramento delle prestazioni energetiche dell’edificio o degli impianti

  • Per edifici di nuova costruzione, interventi di demolizione e ricostruzione in ristrutturazione, ristrutturazioni edilizie importanti, (ossiainterventi su elementi dell’involucro esterno la cui superficie complessiva sia superiore al 25% dello stesso);

  • Nel caso di contratti Servizio Energia e Servizio Energia "Plus", nuovi o rinnovati, relativi ad edifici pubblici o privati

  • Nel caso di provvedimenti giudiziali portanti trasferimenti immobiliari resi nell’ambito di procedure esecutive individuali e di vendite conseguenti a procedure concorsuali purché le stesse si siano aperte, rispettivamente, con pignoramenti trascritti ovvero con provvedimenti pronunciati a decorrere dal 1° gennaio 2008 e purché le stesse abbiano ad oggetto edifici per i quali ricorrono gli obblighi di allegazione (come sopra elencato)

  • Nel caso di contratti, nuovi o rinnovati, relativi alla gestione degli impianti termici o di climatizzazione degli edifici pubblici, o nei quali figura comunque come committente un soggetto pubblico

  • Per la pubblicazione di annunci di compravendita immobiliare, di qualsiasi tipo esso siano (quindi attenzione: vale anche per gli annunci pubblicati sui siti web!)


Sempre secondo la stessa Normativa, l’APE non è obbligatorio nei seguenti casi:

  • Trasferimenti a titolo non oneroso (ad esempio: donazione, eredità, ecc.)

  • Casi in cui l’edificio, o la singola unita immobiliare dotata di autonoma rilevanza, sia privo dell’impianto termico o di uno dei suoi sottosistemi necessari alla Climatizzazione invernale o al riscaldamento dell’edificio

  • Fabbricati isolati la cui superficie utile complessiva non superi i 50 mq

  • Trasferimento a titolo oneroso di quote immobiliari indivise, nonché di autonomo trasferimento del diritto di nuda proprietà o di diritti reali parziali e nei casi di fusione, di scissione societaria e di atti divisionali

  • Fabbricati agricoli, artigianali e industriali non residenziali, nel caso in cui gli ambienti vengano climatizzati o mantenuti a una temperatura controllata per necessità specifiche del processo produttivo

  • Immobili la cui gestione è disciplinata dall’art. 136 del D.L. n. 42 del 22 gennaio 2004, relativo ai beni del paesaggio e culturali

  • Fabbricati artigianali, industriali e agricoli che usino reflui energetici provenienti dal processo produttivo che non possano essere utilizzati in altro modo

  • Immobili che devono essere sottoposti unicamente a risanamento conservativo e restauro, sulla base delle normative dello strumento urbanistico, quando il rispetto delle prescrizioni comporterebbe una modifica non accettabile del loro aspetto, in particolare per il loro carattere artistico o storico


Ricordiamo anche che è possibile richiedere volontariamente un APE, pur non essendovi obbligati.

In caso di dubbi riguardanti l’obbligatorietà o meno dell’APE, è sempre bene chiedere consiglio ad un certificatore o ad un consulente energetico: consigli del genere vengono sempre dati gratuitamente…anche perché chi li dà confida che poi torneremo da lui nel caso sussista l’obbligo!

Altri aspetti importanti

A partire dal 1 Ottobre 2016, contrariamente a quanto indicato dalla vecchia Normativa, nel caso di edifici condominiali l’APE deve essere redatto per ogni singola unità immobiliare (identificata da uno specifico subalterno catastale).

Se si tratta di un edificio di nuova costruzione, il certificatore energetico che redigerà l’APE alla conclusione dei lavori deve obbligatoriamente essere nominato prima dell’avvio degli stessi. E, come abbiamo già specificato in precedenza, egli non può in alcun modo essere coinvolto nei lavori medesimi come progettista, direttore dei lavori, esecutore dei lavori, redattore della relazione ex L. 10, ecc.

L’APE deve essere richiesto, a proprie spese:

  • Dal costruttore, nel caso di edifici nuovi

  • Dal proprietario, nel caso di edifici esistenti (che devono essere ristrutturati, venduti oppure affittati)


Al termine della redazione dell’APE, il certificatore energetico deve asseverarlo (cioè sottoscriverlo) nell’apposito spazio predisposto a pagina 4 del documento e trasmetterlo poi alla Regione o alla Provincia Autonoma competente territorialmente. Il certificatore ha poi l’obbligo di consegna dell’APE al richiedente entro i 15 giorni successivi a tale trasmissione formale.

L’APE conserva la sua validità per 10 anni a partire dalla data di rilascio, apposta sul certificato stesso. Il documento dovrà essere rinnovato ad ogni intervento di ristrutturazione e/o di riqualificazione energetica che modifichi la classe energetica dell’edificio.

Da sottolineare che tale validità è però legata al rispetto dei controlli di manutenzione ed efficienza energetica degli impianti termici dell'edificio previsti dalla normativa vigente (DPR 74/2013). Se i controlli non sono effettuati, l’APE decade il 31 dicembre dell'anno successivo a quello in cui è prevista la prima scadenza non rispettata. Ed è per questo motivo che la Normativa vigente impone anche l’obbligo di allegare all’APE i libretti degli impianti sottoposti a tali controlli.

Gli annunci immobiliari

Il Decreto Linee Guida prevede, fra le altre cose, che a partire dal 1 Ottobre 2015 tutti gli annunci commerciali di qualsiasi forma (cartacei, sul web, ecc.) inerenti la vendita o la locazione degli edifici debbano rispettare un preciso format, riportato nell’allegato C dello stesso Decreto. È previsto che tali annunci riportino chiaramente:

  • Gli indici di prestazione energetica dell’edificio (o dell’unità immobiliare)

  • L’indice di prestazione energetica globale dell’edificio (o dell’unità immobiliare), sia rinnovabile che non rinnovabile

  • La classe energetica dell’unità immobiliare


Il format, riportato nella figura qui sotto, ha lo scopo di risultare facilmente comprensibile anche ai "non addetti ai lavori". Essendo obbligatorio il suo utilizzo, sono previste sanzioni per i soggetti inadempienti, che inevitabilmente si ripercuoteranno sull’aspetto oneroso della compravendita o della locazione.


 
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